Ratgeber · Erben, Schenken, Pflege

Das Familienheim steuerfrei vererben

Stand: Juli 2026 – dieser Artikel wird bei Gesetzesänderungen laufend aktualisiert.

Bei den heutigen Immobilienwerten sprengt oft schon das Eigenheim die Freibeträge. Zum Glück kennt das Gesetz eine mächtige Ausnahme: Das selbstgenutzte Familienheim kann komplett steuerfrei übergehen – ohne Wertgrenze. Aber die Bedingungen sind streng, und wer sie verletzt, zahlt rückwirkend.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ehepartner erben das Familienheim steuerfrei – ohne Wert- und Flächengrenze –, wenn der Verstorbene bis zuletzt darin gewohnt hat und der Erbe zehn Jahre selbst darin wohnen bleibt.
  • Kinder erben steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche – der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert. Sie müssen unverzüglich einziehen (Faustregel: binnen sechs Monaten).
  • Wer innerhalb der zehn Jahre auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend komplett – Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit oder Tod.
  • Extra-Vorteil zu Lebzeiten: Die Schenkung des Familienheims an den Ehepartner ist ebenfalls steuerfrei – und zwar ganz ohne die 10-Jahres-Wohnpflicht.
  • Die Befreiung gilt zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen – die bleiben für das übrige Vermögen frei.

Die Spielregeln – für Ehepartner und für Kinder

Für den Ehepartner (und eingetragenen Lebenspartner): Steuerfrei ist das Familienheim, wenn der Verstorbene es bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen, etwa Pflege, daran gehindert war) und der überlebende Partner es zehn Jahre lang selbst bewohnt. Es gibt keine Obergrenze – auch die Villa geht steuerfrei über.

Für Kinder gilt dieselbe Logik mit zwei Verschärfungen: Die Befreiung ist auf 200 m² Wohnfläche gedeckelt (bei 260 m² sind also rund 23 % des Werts steuerpflichtig – dafür greift dann der persönliche Freibetrag), und das Kind muss die Selbstnutzung unverzüglich aufnehmen – die Rechtsprechung erwartet in der Regel den Einzug binnen etwa sechs Monaten. Wer erst renoviert und zwei Jahre später einzieht, riskiert die komplette Befreiung.

Die 10-Jahres-Falle – rückwirkend heißt rückwirkend: Wer die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre aufgibt – durch Auszug, Vermietung oder Verkauf –, verliert die Befreiung vollständig und rückwirkend: Die Steuer wird nachträglich auf den gesamten Wert festgesetzt, nicht nur anteilig. Anerkannte Ausnahme sind „zwingende Gründe", allen voran die eigene Pflegebedürftigkeit mit Umzug ins Heim oder der Tod. Beruflicher Umzug oder neue Partnerschaft zählen nicht als zwingend. Vor jedem Auszug innerhalb der Frist: erst rechnen, dann kündigen.

Der unterschätzte Zwilling: die Schenkung zu Lebzeiten

Was kaum jemand weiß: Die Übertragung des Familienheims an den Ehepartner zu Lebzeiten ist ebenfalls schenkungsteuerfrei – und hier verlangt das Gesetz keine zehnjährige Weiternutzung vom Beschenkten. Das eröffnet Gestaltungen: Vermögen zwischen den Partnern ausbalancieren (damit beide Freibeträge Richtung Kinder nutzbar sind), ohne den Ehegatten-Freibetrag anzutasten. Wichtig: Das gilt nur zwischen Ehe-/eingetragenen Lebenspartnern – die lebzeitige Übertragung an Kinder ist nicht begünstigt und läuft über den normalen Freibetrag (dann helfen 10-Jahres-Zyklen und Nießbrauch-Gestaltung).

Checkliste: Ist unser Zuhause ein „Familienheim" im Sinne des Gesetzes?

  1. Mittelpunkt des Lebens: Die Immobilie war beim Erbfall der tatsächliche Lebensmittelpunkt des Verstorbenen (Zweit- und Ferienwohnungen zählen nicht).
  2. Lage: Deutschland bzw. EU/EWR.
  3. Erwerber-Kreis: Ehepartner ohne Flächengrenze; Kinder (bzw. Enkel bei verstorbenem Elternteil) bis 200 m².
  4. Bereitschaft zur Selbstnutzung: zehn Jahre wohnen bleiben – realistisch geplant, nicht nur gehofft.
  5. Dokumentation: Meldebescheinigung und tatsächliche Nutzung sauber nachweisbar – der Planer hält fest, wo die Unterlagen liegen.

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Häufige Fragen

Gibt es eine Wertgrenze für das steuerfreie Familienheim?

Für Ehepartner nein – auch sehr wertvolle Immobilien gehen steuerfrei über, wenn die Selbstnutzungs-Voraussetzungen erfüllt sind. Für Kinder gilt die Grenze von 200 m² Wohnfläche; der übersteigende Teil wird anteilig besteuert.

Was passiert, wenn ich nach sieben Jahren ausziehen muss?

Ohne zwingenden Grund entfällt die Befreiung rückwirkend komplett. Als zwingend anerkannt sind insbesondere die eigene Pflegebedürftigkeit mit Heimumzug oder der Tod – nicht aber Jobwechsel oder neue Partnerschaft.

Muss mein Kind sofort einziehen?

Ja, „unverzüglich“ – die Rechtsprechung erwartet in der Regel den Einzug binnen rund sechs Monaten nach dem Erbfall. Lange Renovierungen ohne Einzug gefährden die Befreiung.

Zählt die Befreiung zusätzlich zum Freibetrag?

Ja – das Familienheim wird vorab steuerfrei gestellt, die persönlichen Freibeträge (500.000 € Ehepartner, 400.000 € pro Kind) bleiben für das übrige Vermögen unangetastet.

Kann ich das Haus meinem Ehepartner schon jetzt steuerfrei überschreiben?

Ja – die lebzeitige Zuwendung des Familienheims unter Ehegatten ist schenkungsteuerfrei, ohne 10-Jahres-Wohnpflicht des Beschenkten. Für Übertragungen an Kinder gilt diese Befreiung nicht.

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Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche können wir keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität übernehmen – Gesetze und Rechtsprechung ändern sich. Bitte lass deine persönliche Situation vor wichtigen Entscheidungen von einem Steuerberater, Notar oder Fachanwalt prüfen. Stand: Juli 2026.